Verstirbt ein Immobilieneigentümer, dann geht seine Immobilie in den Besitz der Erben über. Sofern der Erblasser ein Testament verfasst hat, ist diesem zu entnehmen, welcher Person, wie viel von der vererbten Immobilie zusteht. Wenn kein Testament vorhanden ist, dann ist eine Reihenfolge gesetzlich festgelegt, nach der Erbnachlass vererbt wird.
Falls mehrere Personen zusammen eine Immobilie erben, dann handelt es sich um eine Erbengemeinschaft. Allerdings kann eine Erbgemeinschaft nur mit der Zustimmung eines jeden Erben die vererbte Immobilie auch fortlaufend verkaufen.
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Erbschaftssteuer im Erbfall
Tritt ein Erbfall ein, indem eine Immobilie vererbt wird, dann müssen die Erben meistens die Erbschaftssteuer nach dem ErbStG zahlen. Außerdem sind sie dazu verpflichtet, das Finanzamt innerhalb von drei Monaten über das Erbe zu unterrichten. Mit Kenntnisnahme ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Wenn der Gesamtwert des Nachlasses die jeweilige Freibetragsgrenze des Erben überschreitet, fällt eine Erbschaftssteuer an.
Erbfall: Berechnung des Immobilienwertes
Ein Erbe sollte sich auf die Höhe der Steuerforderung einstellen können. Daher stellt sich die Frage, wie das Finanzamt den Wert von einem Haus ermittelt. Dafür berechnet man den Verkehrswert der Immobilie.
Verkehrswert:
Das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie im Erbfall. Zur Berechnung werden vergleichbare Immobilien, Faktoren oder Grundstücke herangezogen.
Die drei verschiedenen Wertermittlungsverfahren
Nach § 182 Abs. 1 BewG stehen dem Finanzamt (den Gutachterausschüssen) drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zu Verfügung, um den Verkehrswert im Erbfall zu ermitteln.
Die Grundvermögensbewertungsverordnung legt fest, welches dieser drei Verfahren genutzt wird, um den Immobilienwert zu berechnen. Demnach gilt:
- Vergleichswertverfahren, § 183 BewG
- Selbstgenutztes Eigentum
- Wohnungseigentum
- Teileigentum
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Ertragswertverfahren, § 184 – 188 BewG
- Vermieteter Wohnraum
- Gewerblich genutzter Wohnraum
- Sachwertverfahren, § 189 – 191 BewG
- Sonstige bebaute Grundstücke
- Wenn kein Verkehrswert zugezogen werden kann
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Formel des Verkehrswertes
Die Grundstücksart bestimmt, welches Verfahren bei Ihrem individuellen Erbfall genutzt wird. Denn es gibt drei verschiedene Wertermittlungsverfahren, um den Verkehrswert zu berechnen.
Vergleichswertverfahren
Bei einem regulären Erbfall innerhalb der Familie kommt das Vergleichswertverfahren am häufigsten zum Einsatz. Allerdings gibt es hier keine direkte Formel, um den Wert zu berechnen.
Nach § 183 Abs. 1 S. 1 BewG gilt es, Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, welche dieselben Merkmale und Faktoren aufweisen. Somit wird der Marktwert ermittelt.
Um den Immobilienwert selbst zu ermitteln, schauen Sie sich Verkaufspreise von Immobilien, z.b. auf Immobilienportalen, an und vergleichen diese mit Ihrer Immobilie.
Ertragswertverfahren
Um den Wert einer vermieteten Immobilie im Erbfall zu ermitteln, nutzt das Finanzamt in der Regel das Ertragswertverfahren. Hierbei wird zunächst der Bodenwert ermittelt. Als Nächstes wird der Gebäudeertragswert errechnet. Beide Ergebnisse werden addiert, umso den Verkehrswert zu bestimmen.
Sachwertverfahren
Einerseits wendet das Finanzamt das Sachwertverfahren für sonstige bebaute Grundstücke an. Andererseits nutzt es dieses Verfahren, wenn es keinen passenden Verkehrswert gibt.