Wurde bei einer Erbschaft eine Immobilie vererbt, führt das Finanzamt eigenständig eine Immobilienbewertung durch. Diese Bewertung dient dazu, den Verkehrswert (auch Marktwert) der Immobilie zu ermitteln. Denn nur auf Basis des Verkehrswerts kann das Finanzamt die Erbschaftssteuer für den Erben berechnen.
Die Höhe der Erbschaftssteuer, die ein Erbe zahlen muss, hängt vom Wert des Gesamterbes sowie vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser ab. Ehepartner des Erblassers profitieren von einem Freibetrag von 500.000 €, während Kinder bis zu 400.000 € und Enkelkinder bis zu 200.000 € steuerfrei erben können.
Da Immobilien in der Regel einen hohen Verkehrswert haben, wird der Freibetrag oft überschritten, wodurch Erbschaftssteuer fällig wird.
Somit stellt sich für Erben einer Immobilie, oftmals die Frage, wie eine Immobilienbewertung bei einer Erbschaft durch das Finanzamt vorgenommen wird und ob sich der Verkehrswert selbst berechnen lässt. Denn lässt sich ein niedrigerer Wert nachweisen, kann dies die Höhe der Erbschaftssteuer reduzieren Deshalb klären wir in diesen Artikel für Sie alles Wichtige, zur Immobilienbewertung bei einer Erbschaft.
Für eine Immobilienbewertung bei einer Erbschaft nutzt das Finanzamt je nach Immobilientyp eines von drei Verfahren bzw. Formeln. Die Verfahren, die zur Immobilienbewertung bei einer Erbschaft angewendet werden, sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Im Folgenden erklären wir, was die Unterschiede dieser drei Verfahren sind und wann sie eingesetzt werden, um den Verkehrswert bei einer Erbschaft zu berechnen.
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So ermittelt das finanzamt den wert einer Immobilie
Die Immobilienbewertung bei einer Erbschaft erfolgt durch das Finanzamt, da der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden muss, um festzustellen, ob der Gesamtnachlass (einschließlich des Immobilienwerts) den persönlichen Freibetrag des Erben übersteigt. Liegt der Wert des Nachlasses unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftssteuer an. Wird der Freibetrag jedoch überschritten, ist auf den darüber liegenden Betrag Erbschaftssteuer zu zahlen.
Doch wie wird der Verkehrswert einer Immobilie bei einer Erbschaft berechnet?
Das Finanzamt wendet hierfür je nach Art der Immobilie eines von drei standardisierten Verfahren an: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Im Folgenden erklären wir die Unterschiede dieser Verfahren und welche Immobilientypen sie betreffen, um den Verkehrswert bei einer Erbschaft präzise zu berechnen.
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Vergleichswertverfahren:
- Einsatz: Dieses Verfahren wird angewendet, wenn es viele vergleichbare Immobilien gibt, deren Verkaufspreise bekannt sind.
- Typische Immobilien: Eigenheime, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften.
- Methode: Der Wert wird auf Basis von kürzlich erzielten Preisen ähnlicher Immobilien ermittelt, wobei Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Baujahr berücksichtigt werden.
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Ertragswertverfahren:
- Einsatz: Geeignet für renditeorientierte Immobilien, bei denen die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.
- Typische Immobilien: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Wohn- und Geschäftshäuser.
- Methode: Der Wert basiert auf den erzielten oder erzielbaren Mieteinnahmen, abzüglich Bewirtschaftungskosten. Auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer spielt eine Rolle.
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Sachwertverfahren:
- Einsatz: Dieses Verfahren wird verwendet, wenn es um Immobilien geht, die nicht vermietet werden, sondern zur Eigennutzung dienen.
- Typische Immobilien: Selbst bewohnte Häuser, freistehende Einfamilienhäuser, Ferienhäuser.
- Methode: Der Wert wird auf Basis der Bau- und Herstellungskosten sowie des Bodenwerts ermittelt, wobei auch Faktoren wie Abnutzung und Modernisierungsstand einfließen.